Due appartamenti. Stesso condominio, stesso piano, stessa pianta. Settantacinque metri quadri esatti, distribuiti nello stesso modo. Stessa esposizione, stesso anno di costruzione.
Uno si ristruttura con 55.000 euro. L'altro arriva a 120.000.
Come è possibile?
Ti racconto questi due casi perché li ho seguiti entrambi, a distanza di due anni. E la differenza non stava nelle dimensioni. Stava in quello che c'era dentro.
Il primo: una ristrutturazione leggera
Il primo appartamento era abitato fino a tre anni prima. La famiglia ci aveva vissuto vent'anni e aveva tenuto tutto in ordine. Niente di lussuoso, ma niente di rotto.
I pavimenti erano in gres anni '90, non bellissimo, ma integro. I proprietari volevano tenerlo. L'impianto elettrico era stato rifatto nel 2005, a norma e funzionante. La caldaia aveva cinque anni. L'idraulico non perdeva. I bagni erano datati, ma senza umidità.
Il progetto prevedeva tinteggiatura completa, nuovo bagno principale, cucina nuova, sostituzione infissi su tre vani e qualche parete in cartongesso per ottimizzare la distribuzione senza toccare pareti portanti.
Risultato: 55.000 euro, lavori completati in undici settimane.
Il secondo: tutto da rifare
Il secondo appartamento era rimasto vuoto per otto anni dopo un lutto. Dall'esterno sembrava in discrete condizioni. Dall'interno era un'altra storia.
I pavimenti in legno del salotto erano gonfi e sollevati per umidità risalita. L'impianto elettrico era degli anni '70, senza messa a terra, con cavi in posa superficiale. La caldaia era fuori produzione da anni, con componenti irreperibili. Le tubature dell'acqua erano in piombo. I bagni avevano infiltrazioni che avevano distrutto l'intonaco fino al solaio.
Non c'era niente da tenere. Tutto andava rimosso e rifatto.
Il progetto: demolizione totale delle finiture, impianto elettrico da zero, nuova idraulica con cambio tubature, nuovo riscaldamento, rifacimento completo di entrambi i bagni, cucina nuova, pavimenti nuovi in tutta la casa, tutti gli infissi, ripristino intonaci, tinteggiatura.
Risultato: 118.000 euro, lavori completati in sei mesi.
Dove vanno i soldi nel secondo caso
Le voci che fanno la differenza non sono le finiture. Sono gli impianti e i ripristini conseguenti.
L'impianto elettrico rifatto da zero su un appartamento di quelle dimensioni porta via tra i 12.000 e i 18.000 euro. L'idraulica completa con cambio tubature e scarichi, altrettanto. Il nuovo riscaldamento: 8.000-12.000 euro. I ripristini murari legati ai passaggi impiantistici, cioè le tracce aperte, le chiusure, gli intonaci: altri 4.000-6.000 euro. Solo per i ripristini.
Solo tra impianti e opere murarie collegate si superavano i 40.000 euro. Prima di scegliere una piastrella o decidere una porta.
Nel primo appartamento quegli impianti erano già lì e funzionavano. Quella differenza di 60.000 euro non era visibile guardando la planimetria. Era visibile solo aprendo i controsoffitti, controllando il quadro elettrico, guardando le tubature.
La voce che manca quasi sempre
C'è qualcosa che vedo sistematicamente fuori dai preventivi di ristrutturazione: le assistenze murarie agli impianti. Quando l'impiantista rifà l'elettrico, qualcuno deve aprire le tracce nelle pareti, passare i tubi, richiuderle, intonacare, rasare. Quel lavoro non lo fa l'elettricista. Lo fa il muratore. Su un appartamento con rifacimento totale degli impianti, questa voce può valere 6.000-10.000 euro.
Se non è nel preventivo, non è che non ci sarà. È che non è scritto. Arriverà dopo, a lavori in corso.
Come capire in quale scenario ti trovi prima di chiamare qualcuno
Ci sono quattro domande che puoi farti prima ancora di prendere appuntamenti.
L'impianto elettrico ha la messa a terra e interruttori differenziali? Se no, va rifatto.
Le tubature: in un appartamento ante anni '80, chiedi esplicitamente se sono in piombo o in acciaio galvanizzato. In entrambi i casi vanno sostituite.
I bagni hanno umidità sulle pareti o sul soffitto? Non si risolve con una stuccatura. Significa demolire e rifare.
I pavimenti hanno sollevamenti o piastrelle che suonano vuote? Il sottofondo è compromesso. Rifacimento del massetto.
Se le risposte ti portano verso il secondo scenario, il costo non è paragonabile al primo. Non sono ristrutturazioni diverse per livello di finitura. Sono lavori fisicamente diversi, con tempi e complessità diversi.
I metri quadri non cambiano. Il budget può raddoppiare.
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