Un preventivo firmato è un contratto
Quando metti la firma sotto "per accettazione", il preventivo smette di essere una proposta e diventa il contratto d'appalto tra te e l'impresa. Da quel momento valgono le regole scritte lì dentro. E dove una regola non è scritta, in cantiere si decide caso per caso, quasi mai a tuo favore.
Per questo considero la firma il momento più rischioso di tutta la ristrutturazione. Non le demolizioni, non gli impianti. La firma. È lì che si decide come verranno gestiti tutti i problemi che arriveranno dopo.
Cosa accetti, oltre al prezzo
Il totale in fondo alla pagina è la parte che guardano tutti. Insieme a quel numero, però, stai accettando:
Come vengono gestite le varianti, cioè con quale criterio si paga tutto quello che cambia in corso d'opera. Come sono strutturati i SAL, cioè quando paghi e se paghi lavori già fatti o lavori ancora da fare. Se le voci sono a corpo o a misura, che sono due logiche di calcolo molto diverse. Cosa è escluso, anche quando non c'è scritto. Quali quantità sono state stimate e se qualcuno le ha mai verificate.
Ognuno di questi punti può spostare il costo finale di decine di migliaia di euro. Li ho spiegati uno per uno nell'articolo su come valutare il rischio di un preventivo prima di firmare.
Caso reale: 95 mq, +28.000 euro in sette mesi
Voci a corpo non dettagliate e varianti senza nessuna regola nel contratto. Il cantiere non ha creato quell'aumento. Ha solo applicato le regole che erano state firmate il primo giorno.
Il cliente pensava di aver accettato un prezzo
In realtà aveva accettato un sistema. Un sistema fatto di regole che nessuno aveva negoziato, di margini lasciati alla discrezione dell'impresa, di pagamenti sbilanciati. Non c'era malafede: c'era un documento scritto male e una firma messa senza leggerlo per quello che era.
Caso reale: 110 mq, +24.000 euro in sei mesi
SAL non legati all'avanzamento, anticipi alti, varianti valutate senza un criterio definito. Nessuna di queste cose è saltata fuori in cantiere: erano tutte nel preventivo accettato.
Hai un preventivo da firmare? Posso leggerlo prima di te e dirti quali regole stai accettando, dove rischi extra costi e cosa far correggere all'impresa prima della firma.
Fai analizzare il tuo preventivo →Le varianti dopo la firma
Le varianti sono il punto dove la firma pesa di più. Il codice civile dice che l'impresa non può fare variazioni senza la tua autorizzazione, e che quell'autorizzazione va provata per iscritto (art. 1659). Dice anche che tu puoi chiedere modifiche, entro certi limiti, e che l'impresa ha diritto a essere pagata per i lavori in più (art. 1661).
Il problema è il "quanto". Se il preventivo non dice con quali prezzi si pagano le varianti, quel prezzo lo propone l'impresa a lavori già avviati, quando cambiare impresa non è più un'opzione. Te ne ho parlato anche nell'articolo sulle varianti in corso d'opera.
Prima di firmare, fai queste quattro cose
Leggi tutto il documento, non solo l'ultima pagina. Condizioni generali, note in piccolo, allegati richiamati. Se il preventivo cita un capitolato o un computo che non hai visto, non firmare finché non li hai.
Fai scrivere quello che manca. Il criterio per le varianti, le quantità voce per voce, l'elenco delle esclusioni. Quello che ti viene detto a voce in sopralluogo, dopo la firma non esiste.
Rimodula acconto e SAL. Acconto contenuto, rate legate a fasi che puoi verificare, saldo dopo il collaudo. Prima della firma l'impresa ne discute volentieri, dopo no.
Controlla tempi e responsabilità. Una data di fine lavori, una penale proporzionata per i ritardi, le garanzie sulle lavorazioni. Se mancano, chiedile. Ti può aiutare la checklist delle 7 cose da controllare prima di firmare.
La firma decide il finale
Il problema non nasce durante i lavori. Nasce nel modo in cui è scritto quello che firmi. Quando accetti un preventivo non stai scegliendo solo quanto spendere: stai scegliendo quanto rischio ti prendi tu e quanto se ne prende l'impresa.
Prima della firma hai tutto il potere di trattativa. Dopo, hai solo il documento.
Nel mio studio uso un sistema strutturato per analizzare i preventivi prima della firma: si chiama IRP, Indice di Rischio Preventivo. Ti dico che livello di rischio stai accettando, quali voci mancano e cosa chiedere all'impresa per abbassarlo.
Scopri come funziona l'analisi IRP →