L’Attestato di Prestazione Energetica, obbligatorio nel contratto di locazione

L’APE, attestato di prestazione energetica, è un documento che ha sostituito il precedente ACE, Attestato di Certificazione Energetica, e permette di dare una panoramica sull’efficienza energetica di un’abitazione nonché sulla sua propensione al consumo e al risparmio energetico.

L’attestato è diventato fondamentale, non solo per la sua importanza per quel che concerne l’aspetto meramente economico delle compravendite o delle locazioni (una casa con una migliore classificazione energetica può spuntare prezzi di vendita o di affitto maggiori rispetto ad una stessa abitazione con una peggiore efficienza energetica), soprattutto perché il legislatore ha dato ad esso grande importanza.

la legge prevede delle sanzioni pecuniarie altissime in caso di mancata produzione del certificato

Infatti, ad oggi, in Italia, non è possibile effettuare una compravendita di un immobile ultimato senza che esso sia corredato dall’Attestato di Prestazione Energetica, in caso contrario – cioè in caso di mancata allegazione dell’APE – l’atto è nullo.

Al di là dell’aspetto tecnico-giuridico, poi, la legge prevede delle sanzioni pecuniarie altissime in caso di mancata produzione del certificato, si parla di multe che vanno dai 3.000 euro fino ad un massimo di 18.000.

Discorso diverso per quanto riguarda i trasferimenti immobiliari a titolo non oneroso.

Nelle divisioni senza conguaglio, ad esempio, non è previsto l’obbligo di allegare l’attestato, mentre nelle donazioni questo obbligo, precedentemente previsto, è stato sostituito da un obbligo di consegna da parte del donante al donatario senza che la mancata allegazione dell’attestato sia causa della nullità dell’atto.

Nei trasferimenti immobiliari “definitivi” tra vivi, quindi, la situazione è questa: obbligo di allegazione dell’APE per le compravendite, obbligo di consegna ma non di allegazione nelle donazioni e nessun obbligo per le divisioni e le successioni.

In questo quadro legislativo particolarmente complesso, una specifica situazione è stata oltretutto prevista per i contratti di locazione.

L’obbligo di allegare l’APE ai contratti di locazione, infatti, risale al giugno 2013, ma dal 24 dicembre dello stesso anno tale obbligo era stato sostituito da un molto più permissivo e generico obbligo di inserire, nel contratto di locazione, una specifica clausola con la quale chi riceveva in affitto un immobile dichiarava di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione integrale, quindi comprendente anche l’attestato di prestazione energetica, relativa all’attestazione di prestazione energetica degli edifici.

l’obbligo di fornire l’Attestato di Prestazione Energetica al locatario e di allegarlo al contratto di locazione, a pena nullità del contratto stesso, permane

L’ultima novità, però, risale all’entrata in vigore il giorno 13 dicembre 2014 del Decreto Legislativo 175/2014 (Sulla semplificazione fiscale e dichiarazione dei redditi precompilata) che rintroduce l’obbligo di allegare l’attestato nei soli nuovi contratti e prevede uno spostamento di competenze, infatti finora l’Attestato di Prestazione Energetica aveva una portata regionale, nel senso che ogni Regione ha una sua legislazione in materia energetica e un corrispondente modello di APE da usare quando si certifica la classe energetica di un immobile, ma anche perché, fino al 12 dicembre 2014, gli Attestati emessi dai tecnici abilitati dovevano essere inviati alla sede regionale di competenza.

Con l’entrata in vigore del nuovo decreto legislativo, invece, sarà direttamente il Ministero dello Sviluppo Economico a dover verificare ed accertare eventuali violazioni per la mancata presentazione dell’attestato.

Il lavoro del Ministero dello Sviluppo Economico sugli APE avverrà, ovviamente, sulla base delle segnalazioni che questo riceverà dall’Agenzia delle Entrate.

Dunque una semplice modifica del soggetto preposto alla verifica, ma l’obbligo di fornire l’Attestato di Prestazione Energetica al locatario e di allegarlo al contratto di locazione, a pena nullità del contratto stesso, permane.

Immutate anche le sanzioni pecuniarie per la mancata allegazione nei contratti di locazione (minimo di 300 euro e massimo di 1.800 euro).

Rimangono anche le eccezioni per particolari categorie di immobili dati in affitto, ad esempio non occorre allegare l’APE se l’immobile oggetto di locazione è un edificio industriale oppure artigianale i cui ambienti sono riscaldati per esigenze strettamente connesse al processo produttivo o, viceversa, utilizzano reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili.

Eccezione confermata anche per gli edifici rurali sprovvisti di impianti di climatizzazione e per i fabbricati isolati che abbiano una superficie inferiore a 50 metri quadrati.

Come per gli atti di compravendita anche per la locazione di immobili quali cantine, box, garage, autorimesse, parcheggi su più piani, depositi e strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi non è necessario allegare l’APE.

Ovviamente è ancora previsto anche il limite temporale, infatti, per le locazioni della durata inferiore a 30 giorni è possibile evitare di allegare l’APE.

A questo punto va però fatta una considerazione di carattere generale: anche in considerazioni delle pesanti sanzioni previste per chi non produce l’APE, per la sua validità di 10 anni (unico attestato attualmente con questa durata), conviene assolutamente farlo redigere anche se non se ne prevede un uso imminente.